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まずは実績の一例をご覧ください。
地域 | 業種 | 物件 | 坪数 | 旧賃料 | 新賃料 | 削減額 | 年間削減額 | 削減率 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 静岡県 | 美容室 | マンション内テナント | 26.46 | ¥256,000 | ¥210,000 | ¥46,000 | ¥552,000 | 18% |
| 埼玉県 | 美容室 | 商業ビル | 27.71 | ¥315,000 | ¥260,000 | ¥55,000 | ¥660,000 | 17% |
| 大阪府 | 美容室 | マンション内テナント | 27.68 | ¥304,500 | ¥252,000 | ¥52,500 | ¥630,000 | 17% |
| 東京都 | 美容室 | 商業ビル | 10.42 | ¥458,640 | ¥410,000 | ¥48,640 | ¥583,680 | 11% |
| 東京都 | 美容室 | 複合ビル | 144.2 | ¥2,221,437 | ¥2,081,887 | ¥139,550 | ¥1,674,600 | 6% |
| 東京都 | エステサロン | 商業ビル | 16 | ¥368,000 | ¥320,000 | ¥48,000 | ¥576,000 | 13% |
| 東京都 | ネイルサロン | マンション内テナント | 24.76 | ¥519,960 | ¥467,964 | ¥51,996 | ¥623,952 | 10% |
| 大阪府 | オフィス | オフィスビル | 95.22 | ¥1,499,715 | ¥799,848 | ¥699,867 | ¥8,398,404 | 47% |
| 大阪府 | オフィス | オフィスビル | 112.74 | ¥1,000,285 | ¥619,500 | ¥380,785 | ¥4,569,420 | 38% |
| 愛知県 | オフィス | オフィスビル | 78.72 | ¥1,165,450 | ¥826,560 | ¥338,890 | ¥4,066,680 | 29% |
| 広島県 | オフィス | オフィスビル | 32 | ¥441,878 | ¥335,265 | ¥106,613 | ¥1,279,356 | 24% |
| 東京都 | オフィス | オフィスビル | 112.68 | ¥2,011,338 | ¥1,600,056 | ¥411,282 | ¥4,935,384 | 20% |
| 北海道 | 飲食店 | 複合ビル | 50 | ¥500,000 | ¥400,000 | ¥100,000 | ¥1,200,000 | 20% |
| 東京都 | 飲食店 | 複合ビル | 34.56 | ¥827,366 | ¥598,752 | ¥228,614 | ¥2,743,368 | 28% |
| 大阪府 | 飲食店 | オフィスビル内テナント | 57 | ¥1,365,000 | ¥1,155,000 | ¥210,000 | ¥2,520,000 | 15% |
| 群馬県 | 飲食店 | 商業ビル | 48.89 | ¥1,139,625 | ¥1,028,574 | ¥111,051 | ¥1,332,612 | 10% |
| 神奈川県 | 飲食店 | 一棟借り | 21 | ¥393,750 | ¥346,500 | ¥47,250 | ¥567,000 | 12% |
| 大阪府 | 倉庫 | 倉庫 | 668 | ¥1,332,555 | ¥1,080,450 | ¥252,105 | ¥3,025,260 | 19% |
| 大阪府 | 倉庫 | 倉庫 | 638 | ¥1,721,055 | ¥1,488,480 | ¥232,575 | ¥2,790,900 | 14% |
| 東京都 | 倉庫 | 倉庫 | 100 | ¥630,000 | ¥567,000 | ¥63,000 | ¥756,000 | 10% |
| 兵庫県 | クリニック | 一棟借り | 79.99 | ¥315,000 | ¥210,000 | ¥105,000 | ¥1,260,000 | 33% |
| 大阪府 | クリニック | オフィスビル内テナント | 29.65 | ¥622,650 | ¥466,987 | ¥155,663 | ¥1,867,956 | 25% |
| 埼玉県 | クリニック | 商業ビル | 51.6 | ¥412,335 | ¥325,080 | ¥87,255 | ¥1,047,060 | 21% |
| 福岡 | クリニック | 複合ビル | 39.99 | ¥504,000 | ¥420,000 | ¥84,000 | ¥1,008,000 | 17% |
| 東京都 | クリニック | オフィスビル | 66.55 | ¥1,327,672 | ¥1,131,350 | ¥196,322 | ¥2,355,864 | 15% |
※上記実績一覧はほんの一例です。その他実績についてもお気軽にお問い合わせください。
| あなたはご存じですか？ ・実は今、あなたと同じ条件の物件であれば、そのうち約80%もが賃料の削減対象であるということを。 ・実はほとんどの大家さんは「相場よりも高い」と分かっていながら、あなたに今の賃料を請求し続けていることを。 ・実は今、日本郵政や全国コンビニチェーン等、大手企業を中心に賃料削減を積極的に進めていることを!! |
| テナント家賃が月額25万円以上、入居2年以上の物件に入居していて、大家さんと一度も賃料値下げの交渉をしていなければ、あなたは80％の確率で賃料を減額することができます。 |
今なお下がり続けているテナント賃料の現状
| 2008年のリーマンショックによる世界的経済不況が続く中、不動産業界も市場の影響を受け平均賃料が大きく下落しています。一方、高い賃料を支払い続けているテナントは市況に耐えきれず移転を余儀なくされている事例も目立ちます。さらに2011年の東日本大震災が追い打ちとなり、高い賃料を支払っていた外国企業が日本から撤退・リストラを進め国内の空室率は高止まりしており、全国主要都市では特に下落幅が大きく、減額率が高くなっているのです。
こ れらの現状から、本来地価の下落によってテナント賃料も下がっているにも関わらず、貸主側は適性賃料への変更を自発的には行っておらず、また、これらの事 実をよく知らない借主が大半であり、現状では賃貸物件市場の20%程度しか賃料の適正化が行われていないのが実態なのです。
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減額率の相場平均は10～20％
空室率の上昇により平均賃料下落が止まらない状況が続いており、例えば、東京都内の賃料については、実はこれまでに40ヶ月以上連続で下落が続いています。特に2012年度は不動産の供給過多によりこれまで以上に不動産賃貸業界は苦しい状況となっており、賃料の下落はさらに加速しているのです。 |
想像してみてください。毎月会社の純利益が安定的に増え続けて行く姿
| もし、あなたが支払うテナント家賃が毎月、最低10％でも安くなったとしたら、その分は何に使いますか？内部留保？設備投資？従業員教育？あなたにお伝えしたいのは、その家賃削減分は全て「純利益」になる、ということです。例えば、家賃10％分の純利益を毎月増やすとしたら、一体本業でいくら売上を伸ばす必要があるのでしょうか。企業に利益を残す為には売上をアップさせるかコストを削減するか、の二択になりますが、その中でもこの「賃料削減」ほど経営にインパクトのある数字はないでしょう。今の組織のままで、特別な設備投資や社内教育を行うことなく会社に純利益が残る。これ程効率的な経営改善は他にはないのでは、とさえ思うのです。 |
大手企業が積極的に進めるテナント賃料削減
| 例えば、日本全国の郵便局はテナントとして入居している場合も多く、日本郵政グループは全国主要都市100店舗以上ある郵便局の賃料交渉を外部委託してコスト削減を進めており、その効果は年間数億円規模のコスト削減になる見込みです。全国に展開しているコンビニチェーンでは各地に存在するFC店舗の賃料削減交渉を外部に委託し、年間2億円以上のコスト削減を実現させており、さらにはあの「お父さん犬」のCMで有名な携帯ショップも店舗の賃料交渉を外部委託して年間3,000万円のコスト削減を実現するなど、上述の国内テナント賃貸市場をよく理解している企業は着実に賃料削減に着手しているのです。 |
成功している企業はどのように賃料削減を進めているのか
| 前述のようにテナント賃料の削減を進めている郵便局、コンビニチェーン、携帯ショップ等は、全て賃料削減交渉を外部に委託しています。その理由は明確で、委託先に報酬を支払ってでも結果に大きな違いが出るからなのです。賃料改定については、実は入居者であれば誰にでも交渉の権利があるのですが、周辺の賃料相場調査やその他専門知識、法定手続き等に高度な知識・経験が必要となる以外にも、独自交渉よりも削減額が大きくなったり（平均4%→17.8%）交渉成功率の違い（平均約20%→82.7%）からも企業は専門家に外部委託しているのです。 |
あなたは、全くリスクのない「完全成功報酬制」でテナント賃料を削減することができます
あなたが今回賃料削減交渉を依頼できるのは株式会社アクトプロという会社で、同社はこれまでに延べ6,000物件以上の賃料削減を成功に導き、日本郵政より第2位の評価を受けているプロフェッショナル集団です。同社がこれまでに手掛けてきた実績は、平均減額率17.8%、減額成功率82.7%という高い数値を出しています。 |
賃料削減Ｑ＆Ａ
Ｑ 貸主との関係は悪化しませんか？
| 同社は「貸主との関係」を最も重視しているのが特徴で、過去6,000件以上の削減実績のうち、貸主とのトラブルは0件です。 賃料というのは本来、周辺の相場や経済状況に応じて常時協議して決めるもので、家主は毎日のように協議しています。あくまで適正賃料でない場合にのみ、適正な賃料にしてもらえるよう協力を依頼するだけなので、そもそもお願いすること自体は全く失礼なことではありません。 さらに、貸主側の財務状況まで十分に調査したうえで交渉に入ります。つまり貸主が管理物件をいくつ保有しているのか、メンテナンス費がいくらかかっていて、固定資産税はどの程度支払っているのか等、その他不動産に関する専門家が徹底的に調査を行います。つまりこれらの状況から貸主側にとって無理な交渉や強引な値引きを行うのではなく、あくまでも貸主側にとっても気持ち良く協力・理解してもらえる範囲内での交渉です。 あくまでもスタンスとしては「長く入居したいので適正にしてほしい」というものなので、貸主側にとっても突然退去される心配がなくなり、両者の信頼関係はより強くなります。 貸主側がテナントを退去された場合のデメリットは、次の入居者が見つかるまでの間、家賃収入が途絶えてしまう、新たに募集をおこなう際は、下落を続ける不動産相場に合わせて賃料を決定する必要があること、入居者を募る過程で仲介業者や管理会社への支払手数料が発生すること、状況に応じてリフォームや設備投資等の費用が発生することが挙げられます。 これらの点から、現状のテナント賃料が適正でない場合のみ、正しく交渉することにより貸主側も笑顔で賃料削減に応じてもらえるのです。 |
Ｑ 賃料削減にはどのような専門家が携わるのですか？
| 賃料改定には「借地借家法」という法律があり、地代については同第11条1項、賃料については同第32条1項に規定があります。同社ではこれらの規定に則した交渉を行うため、法律の専門家である弁護士と提携して、また適正賃料の算出には不動産鑑定士と連携するなど、それ以外にも各不動産業者や土地家屋調査士等と連携し、説得力のある公正な試算表を作成しています。 さらにはテナントの老朽化や設備等の状況、これら全ての要素を各専門家が多角的に調査・分析することにより、貸主とのよりスムーズで円滑な交渉を実現させています。 |
Ｑ 借地借家法とは？
| 賃料は借地借家法で周辺の相場状況や経済状況に応じて「常時協議するもの」と定められており、周辺相場と比較して適正以上の賃料を支払っているのであれば、その値段は下がって当然のことですが、この法律自体を知らない借主がほとんどです。 実は貸主側は借地借家法を理解しているので、賃料について相談することは全く不自然なことではありません。むしろ、貸主側では周辺相場と比較しながら、日々協議が重ねられているのです。 |
Ｑ 非弁行為に抵触しないのですか？
| 弁護士法72条（弁護士でない者が報酬目的で法律事件に関与できないと定めている）については、国内の過去の判例においても賃料交渉が非弁行為にあたるという判例はひとつも出ておらず、さらに多数の弁護士見解からも借地借家法で認められている賃料改定は事件などではなく、平和的に行われるやり取りである、とされています。 つまり、一般的な見識・判例の両面からも平和的に行われる賃料改定の交渉は非弁行為に該当しないと考えられているのです。 |
株式会社アクトプロについて
| ここからは、賃料削減のスペシャリスト集団である株式会社アクトプロのインタビュー内容を記載します。 |
貸主様との関係を最優先しています
| 私達が最も重要にしているのが貸主様との関係です。弊社ではこれまでに6,000物件以上の実績がありますが、貸主様とのトラブルは一度もございません。適正な賃料相場に基づき誠意ある交渉を行い、貸主様のご理解を賜り交渉を進めてまいります。 借主様・貸主様双方のメリットを説くことが交渉の基本です。私達はご依頼頂くお客様にとって、物件の貸主様もれっきとした取引先の一つであり、両者の信頼関係があってこと成り立っているということを深く理解しています。 なお、賃貸借契約の中にも「賃料改定」という条項があり、これに基づいて適正な賃料交渉を行うことは貸主様・管理会社も理解していることですので安心してお任せください。 |
あくまでも賃料の「適正化」です
| 前述の通り、私達は貸主様との良好な関係を最優先にしており、私達は闇雲に賃料の減額を交渉するわけではなく、あくまでも相場と比較して高い賃料を支払っているのであればそれを適正な価格にするためのお手伝いであり、貸主様にご協力頂く方法のご提案なのです。 これまで賃料はテナントを「借りる」という性質上、一度入居してしまうと手の入れられない一種の「聖域」とされてきました。借主と貸主様では立場的にも弱く、企業経営には必要不可欠な支出であるため、値下げを申し出るのに躊躇する風潮があったからです。 しかし、貸主様との良好な関係を崩すことなく、お互いに取ってメリットとなる提案で賃料が適正化できるのであれば、これほど効果的なコスト削減方法は他にはないのではないでしょうか。 私達は不動産鑑定士や土地家屋調査士を社内にかかえることで密な連携を可能にし、これまでにクレーム0で6,000以上の物件を手掛けてきました。あなたが支払っている現在の賃料も、きっと適正化できるはずです。 |
手数料完全無料の「賃料適正診断」から
| まずは、あなたの入居している物件の賃料が適正かどうかを診断いたします。従来ですと調査費用として、約8～20万円いただいておりますが、このページからお申込みいただいた方は、特別無料で診断致します。 弊社の専門家集団が物件の築年数・周辺相場等から適正賃料を算出します。現在の支払賃料が適正である、と判断した場合は減額交渉を行いませんし、算出された適正賃料と現状の支払額に大きな差があった場合のみ、貸主様との交渉を行うかどうかご判断頂きます。 もちろん弊社にご依頼頂かない場合でも、調査費用をご請求することは一切ございません。しつこい勧誘も致しませんので、どうぞご安心ください。 |
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会 社 概 要
 社名：株式会社アクトプロ [大阪本社] TEL : 06-6535-8717 〒550-0015 大阪府大阪市西区南堀江1-11-9 SONO四ツ橋ビル6F [東京支社] TEL : 03-5256-3077 〒101-0042 東京都千代田区神田東松下町35アキヤマビルディングⅡ2F 創業：2004年10月 設立：2010年1月 資本金：5,000,000円 代表取締役：新谷学 事業内容：賃料削減コンサルティング 従業員数：36名 |